ČNB v uplynulých měsících podnikla několik akcí, které měly
(mimo jiné) rozpohybovat trh s bydlením v době koronavirové. V březnu a květnu
snížila úrokové sazby a také zvýšila na 90 procent tzv. LTV (loan-to-value),
což je limit, který určuje, kolik z ceny nemovitosti může banka klientovi
půjčit. Například na byt v hodnotě milionu si mohou kupující nyní půjčit v
rámci hypotéky až 900 tisíc korun.

Centrální bankéři také zrušili limit DTI (debt-to-income),
který určuje poměr zadlužení žadatele o úvěr k jeho ročnímu čistému příjmu. A
nyní po předchozím snížení zcela zrušili i zmiňovaný limit DSTI, což je zásadní
krok.

Březnové snížení sazeb krátce po vyhlášení karantény mělo
pomoci především bankám vytvořit si určitý finanční polštář, aby mohly lépe
čelit případným problémům, jako jsou například výrazné výpadky ve splácení
půjček. Ke snížení sazeb hypoték pro koncové klienty ze strany bank tehdy
nedošlo a nikdo to ani příliš nečekal. Banky naopak začaly postupně snižovat
úrokové sazby na běžných a spořicích účtech klientů.

Ani dubnové zmírnění, či zrušení hypotečních limitů pro koncové klienty nemělo žádný dopad, respektive byl spíše opačný, než se očekávalo. Banky se chovaly obezřetně a samy raději limity zpřísnily a důkladněji posuzovaly, komu peníze půjčí. Obávaly se, že by se lidé mohli dostat do finančních potíží například kvůli ztrátě zaměstnání a přestali by úvěry splácet. Některé menší banky sice zkusily snížit sazby, ale bylo to za cenu zpřísněných limitů a bezpečnostních opatření. Pozitivní dopad na klienty nebyl žádný nebo jen minimální a s časovým odstupem.

Sazby šly dolů až po druhém snížení

Druhé snížení úrokových sazeb v květnu přece jen postupně dopad na sazby pro klienty mělo a banky jedna po druhé, nikoliv plošně, začaly sazby snižovat. Začátkem června, kdy bylo zřejmé, že nejhorší omezení končí, začaly banky uvolňovat i svá vnitřní opatření a přizpůsobovat se limitům ČNB. Hypotéku je tak nyní snazší získat než v předchozích letech, ale poptávka na straně klientů doposud spíše klesala. Proč?

Řada lidí kvůli opatřením omezujícím pohyb koupi nemovitosti
či jednání o poskytnutí hypotéky odložila. Někteří čekají na další ekonomický
vývoj a nejeden zájemce o koupi nemovitosti vyčkával na vývoj cen na realitním
trhu. Posledně jmenovaní, kteří se těšili, že během pandemie ceny bytů výrazně
klesnou, jsou zatím zřejmě zklamaní. K žádnému výraznějšímu poklesu podle
dostupných dat nedošlo. Otázkou je, nakolik s cenami zahýbou například majitelé
nemovitostí určených ke krátkodobému pronájmu zahraničním turistům, kteří letos
rozhodně dorazí výrazně méně. Pokud by tito investoři začali hromadně prodávat
své prázdné byty, mohl by teoreticky nastat výraznější pokles v cenách
nemovitostí, ale lze spíše předpokládat, že majitelé budou vyčkávat na vývoj
situace v turismu a tyto byty budou zatím nabízet k dlouhodobějším pronájmům.

Nicméně, aktuální uvolnění limitů pro banky by i s ohledem na
postupný opětovný rozjezd ekonomiky už mohlo pozitivněji a rychleji ovlivnit
podmínky úvěrů pro koncové klienty, takže by se zájem o hypotéky mohl opět
zvýšit. Navíc ČNB snižuje výši sazby, která určuje, jak velkou finanční rezervu
musejí banky mít vzhledem k výši svých poskytnutých úvěrů, doposud to bylo 1
procento, od července pouze 0,5 procenta. Předpokládá, že banky využijí
rozpuštění rezervy ke krytí rizik, aby mohly poskytovat služby i těm klientům,
kteří by předchozím přísnějším sítem neprošli.

Teď už tak záleží jen na bankách, jak uvolnění uplatní v
podmínkách pro klienty. „Manévrovací prostor“ dostaly od ČNB poměrně široký.
Spolu s vládou avizovaným zrušením daně z nabytí nemovitosti a „oživováním“
české ekonomiky by mohly být podmínky pro koupi nemovitosti s pomocí hypotéky v
létě pro řadu klientů ideální.

Roman Bečička, úvěrový analytik společnosti Broker Trust